Хотя рефинансирование может помочь заметно сэкономить при погашении ипотеки, уменьшить сумму ежемесячного платежа и быстрее снять обременение.

Если говорить просто, то это перекредитование: оформление новой ипотеки для полного досрочного погашения уже имеющейся. За счет рефинансирования банки сегодня успешно переманивают клиентов у своих конкурентов. 

Суть проста: у человека есть ипотека в размере 2 млн ₽ под 24%, которую осталось выплачивать 20 лет. В этот момент процентные ставки на рынке кредитования заметно упали, либо появилась возможность оформить льготную ипотеку. Другими словами, теперь человек может получить кредит, допустим, под 15%. Это намного выгоднее, чем продолжать выплачивать ипотеку со ставкой в 24%, поэтому заемщик решает ее рефинансировать. Он в другом банке берет целевой кредит в размере остатка текущего долга (2 млн ₽) на 20 лет. Деньги сразу направляются на полное досрочное погашение ипотеки в «старом» банке. Далее залог переоформляется в пользу нового кредитора. В итоге у заемщика другой кредит на такую же сумму и срок, но с низкой процентной ставкой.

В идеале каждый заемщик хочет за счет новых условий кредитования снизить нагрузку на бюджет, уменьшив сумму ежемесячного платежа, и сократить итоговую процентную переплату. Все логично: ставка ниже – банк начислит меньше денег в качестве процентов.

Но убить сразу двух зайцев удается не всегда, особенно если ставки на рынке упали незначительно. Тогда приходится выбирать. Часто на рефинансирование люди идут, когда им отказывают в реструктуризации, а из-за ухудшения финансового положения они не могут продолжать вносить ежемесячные платежи в прежнем объеме. Т. е. они при рефинансировании выбирают больший срок погашения, чтобы растянуть «тело» кредита и сократить сумму каждого платежа.

Можно выбрать и меньший срок (чем осталось погашать ипотеку в «старом» банке). Не факт, что уменьшится сумма ежемесячного платежа. Зато появится возможность с учетом низкой процентной ставки значительно сократить общую переплату по кредиту, быстрее выполнить долговые обязательства и снять обременение.

Найденное предложение по ставке на 2-3% ниже текущей ипотеки еще не говорит об эффективности возможного рефинансирования. Сначала необходимо определить цель перекредитования. Если заемщик хочет уменьшить размер ежемесячного платежа, то определить целесообразность рефинансирования поможет обычный кредитный калькулятор в интернете.

Если целью является именно уменьшение общей процентной переплаты, то важно сначала все грамотно просчитать. Рефинансирование может оказаться неэффективным и даже невыгодным на поздних этапах погашения ипотеки. Проблема заключается в аннуитетной схеме, при которой первые несколько лет заёмщик в основном погашает начисленные проценты, а не основной долг.

Чтобы оценить эффективность рефинансирования тоже потребуется кредитный калькулятор. Сначала нужно узнать, сколько выплачено денег банку в качестве процентов по имеющейся ипотеке. Далее, используя калькулятор, необходимо ввести новые условия и определить, сколько придется выплатить процентов в случае рефинансирования. Сложив эти два значения (уже погашенные проценты первому банку и вероятная сумма процентов новому после рефинансирования), удастся получить сумму «А».

Теперь в договоре уже оформленной ипотеки необходимо найти полную стоимость кредита – сумму, которую придется вернуть банку в качестве процентов за все года, не считая тела. Это будет сумма «Б». Рефинансирование окажется эффективны, если «А» окажется меньше «Б». А когда разница между процентными ставками в двух банках небольшая, то часто бывает, что наоборот «Б» меньше «А». Т.е. заемщик может рефинансировать ипотеку по более низкой ставке, но в итоге все равно заплатить банку больше. Поэтому и важно сначала все внимательно просчитать перед принятием решения рефинансировать ипотеку.

Источники изображений: https://www.freepik.com/free-photo/young-adult-organizing-documents_26298151.htm